Что нужно знать про ипотеку?

Ипотека — это залог недвижимости. То есть ипотечный кредит означает, что вы берете у банка деньги под процент (кредит), а гарантией того, что вы вернете эти деньги, становится залог вашего недвижимого имущества: дома, квартиры, земельного участка.

Ипотеку обычно воспринимают как кредит на приобретение жилья. В этом случае в залог идет квартира (дом), приобретенная на деньги, полученные от банка. Но это только один, пусть и самый распространенный, вид ипотеки.

Ипотека

Также вы можете заложить недвижимость, которая вам уже принадлежит, и взять у банка деньги на новую квартиру или дом. Более того, взять ипотечный кредит можно не только на покупку жилья, но и на его ремонт, строительство и другие цели без их указания.

Ипотечный кредит оформляется или одним договором, или двумя: кредитным договором и договором об ипотеке, то есть о передаче недвижимости в залог банку.

Недвижимость — это объекты, прочно связанные с землей, которые нельзя переместить в пространстве без ущерба для них. Согласно закону, воздушные и морские суда, а также космические объекты — тоже недвижимость (хотя они могут перемещаться). Так что если у вас во владении есть космический корабль, теоретически вы можете заложить в ипотеку и его.

Требования к заемщикам по ипотечному кредиту

Требования к заемщикам по ипотечному кредиту

При оформлении ипотечного кредита, банки выдвигают целый ряд требований к заемщикам, которым они должны соответствовать, чтобы получить кредитные средства. Условия, предъявляемые к заемщикам, каждый банк устанавливает свои. Основные параметры, по которым сотрудники банка оценивают кредитоспособность заемщиков – это текущее финансовое положение; биография; трудовой стаж; возраст заемщиков и т.д.

Анализируя заемщика, банк не только определяет его текущую способность отвечать по кредитным обязательствам, но и прогнозирует ее возможное изменение в течении срока ипотечного кредита.

Подтверждение доходов

Определяющим критерием при оценке кредитоспособности заемщика является его материальное положение. Как правило, банки согласны выдать ипотечный кредит такого размера, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляли не более половины (как правило, по ипотечным программам максимальный размер ипотечного кредита лежит в диапазоне 35-60%) от совокупного дохода созаемщиков.

Поэтому заемщикам необходимо документально подтвердить доходы на как можно большую сумму, чтобы получить требуемый размер ипотечного кредита.

Самый лучший вариант подтверждения размера заработной платы для работающих по найму – это официальная справка по форме 2-НДФЛ. Если же часть заработной платы заемщик получает в конверте, то в таком случае банк-кредитор может принять подтверждение доходов справкой по форме банка, заверенную печатью и подписью работодателя.

Однако для заемщиков с «серой» заработной платой, как правило, условия, на которых банк согласиться предоставить ипотечный кредит, являются менее привлекательными, чем для тех, чей доход полностью подтвержден справкой 2-НДФЛ. К примеру, банк может установить большую процентную ставку по ипотечному кредиту.

Если вы имеете дополнительные доходы, то желательно показать их банку, подтвердив соответствующими справками. Это стоит сделать даже в том случае, если для получения кредита требуемой суммы и на желаемый срок. Наличие дополнительных доходов лишний раз подтвердит вашу кредитоспособность перед банком.

Наличие имущества

Значительным фактором, подтверждающим финансовую состоятельность заемщи,ка, является наличие дорогого движимого или недвижимого имущества (машины, квартиры, дома и т.п.). Право собственности на данное имущество необходимо так же подтвердить соответствующими документами, чтобы банк смог принять их в расчет.

Первоначальный взнос

К числу обязательных требований к заемщикам относится наличие собственных средств на первоначальный взнос за приобретаемый объект недвижимости (минимум 10% от оценочной стоимости предмета ипотеки). Хотя существуют ипотечные программы без обязательного наличия первоначального взноса но, как правило, по данным программам условия менее привлекательны для заемщиков.

Кредитная история

Еще одни из факторов, который обязательно учитывает банк – это кредитная история заемщика. Обязательным требованием к заемщикам является указание информации о кредитной истории в анкете и подтверждение этой информации соответствующими документами, по погашенным и действующим кредитам.

Если вы в прошлом брали кредиты и гасили их без просрочек, то это значительный плюс. Однако если у вас имелись значительные просрочки по ранее выданным кредитам, то есть большая вероятность в получении отказа в кредитовании.

Если вы сейчас обременены действующими кредитами, то ваш совокупный доход, принимаемый в расчет допустимого ежемесячного платежа по ипотеке, будет уменьшен на размер ежемесячного платежа по данному кредиту.

Биография

Рассмотренные параметры финансового состояния заемщика, в оценке его надежности и кредитоспособности, играют значительную, но далеко не единственную роль. Для банка важен также гражданский, социальный и профессиональный статус заемщика.

Традиционные требования к заемщику – наличие российского гражданства и регистрации (прописки), а так же работы в регионе присутствия банка. Однако эти требования в некоторых ипотечных банках не являются обязательными.

Принимается во внимание так же и семейный статус заемщика, банки предпочтительнее выдают ипотечный кредит людям, которые состоят в браке. Во-первых, это дает большую уверенность в платежеспособности заемщика, так как учитывается доход второго супруга. Во-вторых, это указывает на большую социальную стабильность заемщика.

Так же банки-кредиторы учитывают наличие профессионального образования. Заемщики, имеющие одно или несколько высших образований, являются для банков более надежными, так как в случае утраты ими текущего места работы, они с большей вероятностью займут аналогичную должность в другой организации и это не скажется на их платежеспособности.

В некоторых кредитных учреждениях, обязательными требованиями к заемщикам являются наличие водительского удостоверение или заграничного паспорта – как подтверждения определенного уровня жизни заемщика. Так же, в большинстве банков для лиц моложе 27 лет, требуют предоставления военного билета.

Трудовой стаж и профессия

Значительное внимание сотрудники банка уделяют трудовому стажу заемщика. По мнению банка, «хороший» заемщик должен быть обстоятельным и серьезным, поэтому частая смена места работы заемщиком не понравиться банку. Предпочтительнее, если смена работы происходила не чаще чем через 2 года.

Одним из традиционных требований к заемщикам, является наличие трудового стажа на последнем месте работы не менее 4 месяцев (в большинстве случаев необходимый трудовой стаж на последнем месте работы лежит в диапазоне от 3 до 6 месяцев). Дополнительный плюс для заемщика – быстрый карьерный рост и солидная должность.

Так же немаловажную роль имеет ваша профессия. По данному критерию, банк может определить, насколько заемщик востребован на рынке труда и как быстро он сможет найти новое место работы, в случае ухода с прежнего.

Банки так же могут ввести дополнительные критерии к отбору потенциальных заемщиков. Например, некоторые банки неохотно выдают кредиты первым лицам малых и средних предприятий, или заемщикам, работающим в организациях занимающимися определенным видом деятельности (игорный бизнес, агентства недвижимости и т.д.).

В конечном счете, у каждого банка имеется свой набор требований к заемщикам по ипотечному кредиту, которые могут значительно отличаться от требований других банков.

Одни из способов, подобрать программу, под требования которой вы подходите – это обратиться к ипотечному брокеру или воспользоваться услугой по подбору ипотечной программы в нашем агентстве. Для вас будет произведен подбор оптимальной ипотечной программы с учетом указанной вами информации и желаемыми требованиями

Как оформить ипотеку?

Как оформить ипотеку?

Если вопросы из предыдущего раздела не вызвали затруднений, вы оценили все риски и точно знаете, как действовать в случае проблем с доходом, то можно приступать к оформлению ипотечного кредита.

Выберите банк

Сравните предложения разных банков. Учитывайте не только процентную ставку по ипотеке, но и другие расходы, например оплату страховок и услуг независимого оценщика. Выясните, насколько удобно вам будет вносить платежи: какими способами можно это делать, много ли у банка отделений и банкоматов, есть ли они рядом с вашим домом или работой.

Уточните, на какую сумму можете рассчитывать, какие документы для этого понадобятся и как быстро вам смогут выдать кредит. Возможно, одного залога недвижимости банку будет мало, и он попросит вас привлечь созаемщиков или поручителей.

Выберите недвижимость

Этот этап обычно занимает больше всего времени. Если процесс затянется, банки могут успеть поменять условия: проценты по кредитам, минимальный размер первоначального взноса, максимальную сумму кредита, правила расчетов.

Проценты по ипотечным кредитам зависят от многих условий, в первую очередь от инфляции и ключевой ставки Банка России.

Если раньше банки могли выдавать ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса, теперь они это не делают. Чем больше вы вносите самостоятельно, тем меньше банк рискует. Ведь если вы уже сумели накопить хотя бы 10–15% стоимости недвижимости, вероятнее всего, сможете и дальше дисциплинированно платить по кредиту. Не исключено, что банки в будущем продолжат повышать этот нижний лимит.

Если вы планируете купить в ипотеку строящееся жилье, стоит учесть, что с июля 2019 года это можно будет сделать только через счет эскроу в уполномоченных банках.

Подготовьте документы

Стандартный список документов такой:

  • паспорт — ваш и ваших поручителей или созаемщиков (если они будут)
  • копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах
  • отчет об оценке недвижимости, которую вы покупаете, кадастровый и технический паспорта
  • паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на недвижимость
  • или договор участия в долевом строительстве

Банк может потребовать и другие документы, полный список он должен сообщить вам заранее.

Заключите сделку

Когда вы и продавец соберете все бумаги, отнесите их в банк на проверку. В большинстве случаев можно отправить копии документов по электронной почте и не тратить время на посещение офиса. Когда эксперты банка проверят всю информацию, с вами и с продавцом согласуют дату сделки, останется только приехать в банк и подписать договор.

Перед тем как получить кредит, нужно будет оформить страховку — как минимум на жилье-залог. Если вы решите дополнительно застраховаться от несчастного случая, процент по кредиту будет ниже.

После этого вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают заключить одновременно два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку.

Рассчитайтесь с продавцом

Дальше идет расчет по сделке купли-продажи. В случае с ипотекой это тоже делается через банк — с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу. При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас права собственности на недвижимость.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку?

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку?

Что я могу делать с квартирой?

Ипотечную квартиру вы не можете продавать, дарить или менять без согласия банка, если в договоре не указано другое. При этом сдавать в аренду такую квартиру можно без согласия банка, если иное не указано в договоре.

Вы можете завещать ваше имущество, но при получении в дар квартиры с ипотекой новый владелец принимает на себя и все связанные с ней залоговые обязательства.

Можно ли погасить кредит досрочно?

Вы можете погасить ипотеку досрочно полностью или частично, сообщив об этом банку не менее чем за 30 дней, если кредит вы брали не для предпринимательства. В договоре может быть указан более короткий срок.

При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.

Банк также может потребовать от вас досрочно вернуть кредит, даже если вы соблюдаете график платежей, но при этом:

  • при заключении договора знали, но письменно не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье (другой залог, аренда);
  • нарушаете правила пользования: делаете незаконный ремонт или создаете угрозу повреждения;
  • не застраховали залог;
  • отказали банку в проверке имущества;
  • продали или подарили жилье без согласия банка;
  • совершили преступление, и государство изымает имущество;
  • жилье передано в залог другому кредитору (например, другому банку по иному кредиту), и такой кредитор принимает решение о возмещении своих убытков за счет продажи этого имущества.

Если вы откажетесь от досрочного возврата денег, банк вправе компенсировать убытки за счет принудительной продажи квартиры.

Можете ли вы лишиться квартиры?

Если вы не справляетесь с оплатой ипотеки, банк может обратиться в суд, чтобы за счет продажи квартиры или иного заложенного имущества покрыть свои убытки. Но если вы успеете погасить долг по кредиту до момента продажи заложенной квартиры, то процесс продажи могут остановить.

Обратите внимание, что после продажи заложенной квартиры на основании решения суда вы лишаетесь права пользоваться этим имуществом. То есть вы и все, кто там проживают, должны освободить жилплощадь. Если вы этого не сделаете, новый собственник квартиры может потребовать освободить квартиру через суд.

Если вы взяли ипотеку на приобретение или строительство того или иного жилья, его капитальный ремонт, улучшение, а также на погашение полученных ранее подобных кредитов, то забрать у вас квартиру могут только при систематическом (больше трех раз за год) нарушении сроков оплаты по кредитному договору.

Если долг по кредиту крайне незначителен и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд может отклонить требование банка о погашении ваших долгов посредством продажи заложенного имущества. Но это не значит, что ипотека прекратилась — вы все еще должны.

Итак, по решению суда ваш залог продают и за счет суммы, вырученной от продажи, погашается ваш долг. Если этой суммы недостаточно, то при отсутствии договора страхования вашей ответственности (или страхования финансового риска банка) оставшаяся часть долга погашается за счет другого вашего имущества по решению суда.

Что делать, если я не могу платить за ипотеку?

Если вы попали в сложную жизненную ситуацию, из-за которой ваше финансовое положение ухудшилось (например, потеряли работу), то вправе взять ипотечные каникулы. Вы можете уменьшить или вообще приостановить выплаты по ипотеке на срок до полугода. Это ваше право по закону, и банк не может вам отказать.

Но устроить себе финансовую передышку можно лишь один раз за время кредита и только при определенных обстоятельствах — подробнее читайте в статье «Как оформить ипотечные каникулы».

Даже если у вас нет права на ипотечные каникулы по закону, вы все равно можете попробовать договориться с банком. Попросите реструктурировать вашу задолженность: отсрочить выплату, снизить ежемесячные платежи за счет увеличения срока кредита, изменить валюту оплаты. Банк не обязан соглашаться, но он может пойти вам навстречу и изменить условия договора.

Кроме того, вы можете рефинансировать кредит. То есть взять новый кредит в том же или другом банке на более приемлемых условиях (под более низкую ставку или на более долгий срок), чтобы погасить прежний долг.

Все неурегулированные или спорные вопросы по ипотеке решаются в суде.

Самая крайняя мера — банкротство. Обратите внимание: если вас признают банкротом, то ваши долги будут погашать за счет продажи на торгах всего вашего имущества. В том числе на продажу могут выставить жилое помещение, которое находится в ипотеке. Даже если это единственное пригодное для вас и вашей семьи жилье.

Что еще нужно знать про ипотеку?

Что еще нужно знать про ипотеку?

Закладная. Право банка на вашу ипотеку удостоверяется ценной бумагой — закладной. Она может быть составлена в любой момент до выплаты вами всей суммы долга.

Этот документ банк может продать или передать другому юридическому лицу без вашего согласия. Не стоит беспокоиться: для вас поменяются только реквизиты оплаты (банк сообщит) — сумма кредита и процентов по закону останется прежней.

Льготы. С 2018 года для семей, в которых рождается второй или третий ребенок, действует льготная ипотека. Государство субсидирует проценты по ипотечным кредитам свыше 6% годовых, если вы решите купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ипотеку, которую взяли раньше.

Налоги. Вы можете получить налоговый вычет, если тратите деньги на покупку или строительство жилья. Это правило распространяется на случаи, когда деньги были получены от банка по ипотечному кредиту. Но для получения такого вычета необходимо иметь официальный доход, который облагается налогом.

Вы можете уменьшить сумму выплат подоходного налога (подтвердите право в налоговой и сообщите работодателю) или вернуть излишне уплаченные налоги (достаточно подтвердить право на вычет в налоговой).

Вам могут компенсировать расходы на покупку жилья (сумма вычета не больше 2 млн рублей) и расходы на погашение процентов (сумма вычета не больше 3 млн рублей).

К примеру, если вы заплатили за квартиру 5 млн рублей, вам вернут 13% только от 2 млн рублей. Если квартира стоила 1,5 млн рублей, вам вернут 13% от 1,5 млн рублей. Также и с процентами по ипотеке. За 15 лет кредита вы заплатили 14 млн рублей процентов по кредиту — вам вернут 13% только от 3 млн рублей.

Источники:

https://fincult.info/article/ipoteka1/

http://uprofdom.ru/articles.html?id=8



1-й по Кредитах
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock
detector