Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?

Некоторым покупателям жилья, которые обращаются за ипотекой, банки отказывают. Иногда заемщикам трудно понять, почему так произошло. Что могло не устроить банк, если у человека есть работа, доход и даже деньги на первоначальный взнос? Попробуем разобраться.

Перед тем, как выдать кредит, банк тщательно анализирует кандидатуру возможного клиента. Для такой проверки придумали даже особый термин – андеррайтинг. Все секреты этой процедуры в банках не раскрывают, но кое-что о ней известно.

271 кому могут дать ипотеку

Итак, если вы – потенциальный заемщик, банк прежде всего будет выяснять, насколько вы платежеспособны. Имеют значение уровень дохода, активы, наличие созаемщиков. Обычно в банке руководствуются правилом: на выплату кредита не должно уходить больше 50% общего дохода семьи. Если вы не укладываетесь в эти цифры, в кредите могут отказать. При этом банк оставит за вами право повторно обратиться за ипотекой, если ваш доход повысится.

Кому чаще всего не дают ипотеку?

Если вы планируете взять ипотеку и начать новую жизнь, тогда необходимо помнить о том, что иногда вы можете получить отказ.

В большинстве случаев отказ может быть связан с рядом фактором и не всегда основным фактором будет являться небольшой доход. Иногда отказы могут получать, даже та категория людей, которая имеет стабильный заработок и хорошую работу.

Дело в том, что практически в каждом банке есть собственный список профессий, из-за которых они могут просто не выдать вам деньги. Список может отличаться, так как его постановлением занимаются только банки. Если вы планируете отправляться за ипотекой, тогда сначала изучите список, который даст уверенность в том, что вы действительно сможете получить необходимые средства.

Основные требования банков по ипотеке

Основные требования банков по ипотеке

При принятии решения об одобрении выдачи ипотечного кредита тому или иному потенциальному заемщику банки руководствуются несколькими основными критериями. В их число входит, что вполне естественно, возраст и гражданство клиента, уровень его дохода и параметры кредитной истории.

При этом каждый банк имеет возможность самостоятельно устанавливаться значение применяемых им критериев

Возраст

Большая часть банков, включая бесспорного лидера отечественной финансовой отрасли Сбербанк, установили минимальную возрастную планку для выдачи ипотеки на уровне 21 года.

Такой подход объясняется более серьезными требованиями, предъявляемыми при долгосрочном кредитования, чем, например, при потребительском, которое доступно практически в любой финансовой организации по достижении 18-летнего возраста. Однако, некоторые банки, самым крупным из которых является Уралсиб, все-таки готовы оформлять ипотеку клиентам, если им исполнилось 18 лет.

Что касается верхнего возрастного предела, установленного для получателей ипотеки, то в большинстве случаев определяется возраст, которого клиент достигнет на момент полного расчета по кредиту. В Сбербанке он равен 75 годам, как и в значительной части других наиболее известных и крупных банков. Совкомбанк кредитует заемщиков в том случае, если по истечении срока ипотеки им не исполнится более 85 лет.

Гражданство

Практически все крупные отечественные кредитные организации оформляются ипотеку исключительно для российских граждан. В этом число входит Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк и т.д. Однако, в последние годы некоторые финансовые учреждения, учитывая появившийся достаточно серьезный спрос, стали кредитовать иностранных граждан, законно проживающих и работающих на территории России.

Это касается, прежде всего, банков с иностранным участием, включая Росбанк, Райффайзенбанк, а также ряд серьезных российских банков, например, ВТБ, Открытие и Транскапиталбанк.

В подобной ситуации в число обязательных требований к заемщику включается официальное оформление регистрации и разрешение на работу в РФ.

Прописка

Несколько лет назад требование, связанное с наличием постоянной регистрации по месту нахождения банка, оформляющего ипотечный кредит, было обязательным. Сегодня для некоторых банков, включая Сбербанк, Россельхозбанк, Уралсиб и многих других, для одобрения ипотечной сделки вполне остаточно временной прописки заемщика.

Более того, часть кредитных организации, например, ВТБ, вообще исключило регистрацию из числа требований к клиенту при оформлении ипотеки. В этом случае единственным условием для выдачи кредита, связанным с географической принадлежностью, выступает работа на территории России.

Стаж

Наличие трудоустройства практически всегда выступает обязательным требованием к потенциальному заемщику при оформлении ипотечного кредита. Однако, конкретная величина стажа работы на последнем месте каждым банком устанавливается самостоятельно. Обычно от клиента требуется наличие, как минимум, полугодичного трудоустройства.

Тем не менее, в некоторых случаях данное требование не является критичным, так как даже при работе в течение месяца кредит вполне реально получить. Такой вариант возможен, например, в банке Дельтакредит.

Но при этом заемщику предлагаются менее выгодные условия ипотеки, которые могут заключаться:

  1. В повышенной процентной ставке;
  2. В сокращении максимального срока кредитования;
  3. В необходимости предоставления поручительства или дополнительного залога.

Платежеспособность

Ключевой критерий, напрямую влияющий как на саму возможность кредитования, так и на предлагаемые банком условия.

Уровень платежеспособности клиента зависит от нескольких факторов, в число которых входят:

  1. Совокупный доход с учетом всех имеющихся у клиента источников;
  2. Количество членов семьи, что определяет величину постоянных расходов;
  3. Наличие уже имеющихся кредитных и других видов финансовых обязательств.

Исходя из уровня платежеспособности, определяется такой важный параметр кредита как величина регулярного ежемесячного платежа. Далее с учетом получившейся суммы вычисляется максимальная величина ипотеки и продолжительность действия кредитного договора.

Первый взнос

Минимальная величина первоначального взноса на приобретение квартиры или другого вида недвижимости в ипотеку составляет 10%.

Однако, в некоторых случаях она устанавливается на более высоком уровне. Например, при покупке готовой квартиры в ипотеку через Сбербанк первый платеж должен составляет не менее 15%, а в случае приобретения загородного дома он еще увеличивается и равняется, как минимум, 25% от стоимости жилья.

Аналогичные предлагаемым Сбербанком условиям установлены и в других кредитных организациях. Указанный размер первоначального взноса зависит, прежде всего, от ликвидности оформляемой в ипотеку недвижимости. Именно поэтому при покупке квартиры он обычно заметно ниже, чем при приобретении частного дома.

Кредитная история

Наличие беспроблемной кредитной истории, наряду с платежеспособностью клиента, является в современных условиях наиболее значимым критерием одобрения сделки по оформлению ипотеки. Более того, текущие просрочки по уже взятым заемщиком финансовым обязательствам означают почти 100%-ю вероятность отказа в выдаче кредита. Подобная политика банков объясняется достаточно просто.

Последние несколько лет реальные доходы населения неуклонно снижаются, что привело к появлению серьезных финансовых проблем у большого количества заемщиков. Очевидно, что наличие трудностей с выплатой ранее взятых займов с большой степенью вероятности может привести к аналогичным проблемам с ипотекой.

Именно поэтому клиентам, имеющим испорченную кредитную историю и, тем более, текущие просрочки, рассчитывать на одобрение ипотечного кредита крайне проблематично.

Другие требования

Помимо перечисленных выше обязательных требований, некоторые банки устанавливают дополнительные условия, выполнение которых также необходимо для оформления ипотеки.

В их число обычно входят:

  1. Предоставление дополнительного залога, помимо покупаемой квартиры, в виде какого-либо имущества. В этом случае клиенту предоставляется пониженная процентная ставка и более выгодные условия кредитования;
  2. Заключение договора поручительства. Еще один фактор, положительно влияющий на возможные параметры ипотеки;
  3. Открытие счета в банке, оформляющем кредит. Стандартная практика для многих финансовых организаций, которые стремятся зарабатывать не только на получении процентом по займу, но и на оказании клиенту других видов банковских услуг.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?

Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, так что это всерьез и надолго. Поэтому перед тем как ее взять, нужно ответить себе на следующие вопросы:

Сколько у меня денег на первоначальный взнос?

Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости вы должны заплатить сами, — так называемый первоначальный взнос. Например, 30% от стоимости квартиры вы должны оплатить за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.

Какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита?

  • Оцените свои доходы и грядущие расходы.
  • Если ваши платежи по кредиту будут превышать ½ вашего годового дохода, то есть риск не справиться с выплатой кредита.
  • Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что каждый пункт вам понятен.

С 30 января 2020 года во всех новых договорах ипотечного кредитования должна быть таблица, в которой указываются индивидуальные условия кредита для каждого клиента — в частности, сумма, валюта, срок кредита, процентная ставка, размер штрафов и другие параметры.

Структура таблицы едина для всех банков, микрофинансовых организаций (МФО) и кредитных потребительских кооперативов (КПК). Всего в ней 16 пунктов, и ни один из них нельзя исключить. Изучить все пункты можно в приложении к указанию Банка России.

Общие условия для всех клиентов, например, права и обязанности заемщика и кредитора, в договоре по-прежнему изложены обычным текстом.

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту

Если размер платежей меняется, банк обязан направить вам уточненный график (способ доставки прописан в вашем договоре). Пока вы его не получите, платите по старому графику. Задним числом поменять суммы платежа банк не может.

Полная стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в рублях (или другой валюте, в которой вы берете кредит) указывается на первой странице договора в верхнем правом углу. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: основной долг и проценты по кредиту, а также другие взносы, которые вы должны будете платить банку по договору.

Как я буду погашать кредит?

Платежи по ипотечному кредиту состоят из двух частей: оплаты части суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит.

Не забудьте про остальные расходы: вам придется заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки и оплатить страхование заложенного имущества.

Банк не может брать с вас оплату за выполнение своих обязанностей при оформлении и обслуживании кредита, а также за услуги, которые банк оказывает вам в собственных интересах. Например, за рассмотрение заявки на кредит.

Ипотеку погашают дифференцированными или аннуитетными платежами. Не спешите пугаться — мы объясним, что значат эти слова.

  • Дифференцированные платежи — вы ежемесячно возвращаете фиксированную часть основного долга плюс платите проценты за непогашенную часть долга. Каждый месяц платеж уменьшается, и за весь срок кредита вы тратите на проценты меньше, чем при аннуитетных платежах. Но сначала платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с платежами в конце срока.
  • Аннуитетные платежи — вы ежемесячно платите равные суммы. Вы поэтапно гасите основной долг: его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой платежа по кредиту удобнее планировать собственный бюджет.

Способ платежа предлагает банк и указывает его в договоре — поэтому внимательно изучайте условия различных банков и выбирайте наиболее удобные для вас. Также банк обязан дать вам график с информацией о суммах погашения основного долга и процентов и о датах платежей (или схему их определения) и назвать общую сумму выплат за время действия договора.

И при дифференцированных, и при аннуитетных платежах проценты уплачиваются за фактический срок пользования кредитом.

Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных платежей

Расчеты носят приблизительный характер. Для точного расчета необходимо знать точное количество календарных дней в процентном периоде и календарном году.

Например, вы берете ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей сроком на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых. График платежей по такому кредиту в первый год будет следующим:

Дифференцированный платеж

№ ПлатежаСумма платежаОсновной долг ПроцентыОстаток задолженности
177 77827 77850 0004 972 222
277 50027 77849 7224 944 444
377 22227 77849 4444 916 667
476 94427 77849 1674 888 889
576 66727 77848 8894 861 111
676 38927 77848 6114 833 333
776 11127 77848 3334 805 556
875 83327 77848 0564 777 778
975 55627 77847 7784 750 000
1075 27827 77847 5004 722 222
1175 00027 77847 2224 694 444
1274 72227 77846 9444 666 667

 

Остаток задолженности к концу первого года платежей по кредиту составит 4 666 667 рублей.
При дифференцированных платежах сумма основного долга по кредиту, как правило, выплачивается равными долями (в приведенном примере: 5 000 000 рублей / 180 месяцев = 27 778 рублей в месяц).

Проценты по кредиту начисляются на остаток задолженности, с уменьшением задолженности размер платежа ежемесячно уменьшается. То есть в первый месяц кредита проценты начисляются на сумму 5 000 000 рублей, а в следующий месяц — уже на сумму 4 972 222 (5 000 000 рублей — 27 778 рублей) и так далее.

Аннуитетный платеж

№ ПлатежаСумма платежаОсновной долгПроцентыОстаток задолженности
160 00810 00850 0004 989 992
260 00810 10849 9004 979 883
360 00810 21049 7994 969 674
460 00810 31249 6974 959 362
560 00810 41549 5944 948 947
660 00810 51949 4894 938 428
760 00810 62449 3844 927 804
860 00810 73049 2784 917 074
960 00810 83849 1714 906 236
1060 00810 94649 0624 895 290
1160 00811 05648 9534 884 234
1260 00811 16648 8424 873 068

 

Остаток задолженности через год составит 4 873 068 рублей. При аннуитетных платежах ежемесячно уплачиваются одинаковые суммы (60 008 рублей). В начале срока кредита они существенно меньше, чем платежи при дифференцированном способе погашения, а в конце, наоборот, больше.

Какие есть риски и как их снизить?

Можно выделить несколько основных рисков.

Потеря/снижение дохода

Потеряли работу, вам снизили зарплату, выросли расходы — такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Например, если вы планируете завести ребенка, стоит учесть, что как минимум на время декрета доходы семьи уменьшатся.

Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и рыночных показателей, к которым эти процентные ставки могут быть привязаны, также могут повлиять на вашу способность погашать кредит.

Предвидеть все невозможно. Но можно создать финансовую подушку безопасности в размере 3–6 месячных доходов семьи. Это поможет пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям.

Валютный риск

У вашей зарплаты и ипотечного кредита разная валюта? Если обменный курс резко падает, вы платите больше. Поэтому стоит брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. Даже если ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге

В кризис цена на жилье может резко упасть. Если вдруг вы не сможете вносить платежи по кредиту и заложенное имущество придется продать, то вырученных средств может не хватить для погашения кредита. То есть существует вероятность остаться без недвижимости и при этом по-прежнему быть в долгу перед банком.

Самое печальное — если что-то случится с самим с жильем, например пожар. Мало того, что вы лишитесь своего дома или квартиры, — еще и банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Ведь в этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.

Защита от этих рисков — страхование. Поэтому чаще всего страховка — обязательное условие ипотечного кредитования.

От чего можно застраховаться?

Банки обычно настаивают на нескольких видах страхования:

Страхование предмета залога

По закону вы обязаны застраховать имущество на его полную стоимость за свой счет и в пользу кредитора (банка), если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. А если вы внесли первоначальный взнос, то имущество страхуется минимум на сумму кредита.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Банк также хочет быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами что-то случится. Поэтому довольно часто заемщикам предлагают застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит кредит за него.

Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк может повысить процент по ипотеке или вообще не выдать кредит.

Страхование финансового риска

У банка есть право застраховать финансовый риск возникновения убытков в случае, если денег от продажи заложенного имущества будет недостаточно для погашения кредита. Но банки не всегда пользуются этим правом.

Кому дают ипотеку с господдержкой?

Кому дают ипотеку с господдержкой?

Ипотека с государственной поддержкой предоставляется некоторым категориям потенциальных заемщиков.

К ним относятся:

  • Семьи, получившие право на материнский капитал;
  • Семьи, в состав которых входят дети-инвалиды или члены семьи с ограниченными возможностями;
  • Семьи, имеющие несовершеннолетних детей;
  • Военнослужащие, а также лица, участвующие в военных действиях.

Кому дают ипотеку без первого взноса?

Сократить или полностью исключить необходимость первоначального взноса по ипотечному кредиту может использование сертификата на материнский капитал, а также получение жилья по программе военной ипотеки.

Кроме того, избежать стартового платежа позволяет участие в рекламных акциях и программах, которые периодически проводят некоторые банки и застройщики, предлагая при этом льготные условия оформления ипотеки.

Источники:

https://www.cian.ru/stati-komu-banki-dajut-ipoteku-na-kvartiru-a-komu-otkazyvajut-287274/

https://fincult.info/article/ipoteka1/

https://www.sravni.ru/ipoteka/info/komu-dajut-ipoteku/



1-й по Кредитах
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Adblock
detector